Заключение специалиста (рецензия) №ХХХХ-Б20

от 17 ноября 2020 года

Основание для проведения исследования (рецензирования): договор №ХХХХ-Б/20 об оказании услуг экспертного исследования, заключенный между ООО «АБО» и ХХХХХХм Андреем Владимировичем.

Начало экспертизы: 09:00 10.11.2020 г.

Окончание экспертизы: 11:00 17.11.2020 г.

В соответствии со ст. 41 Федерального Закона РФ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» руководителем ООО «АБО» проведение экспертизы поручено эксперту:

ХХХХХХХХ Виктору Борисовичу

Образование: Высшее.

Имеет стаж судебной экспертной работы – с 2013 г.

Эксперт имеет диплом «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», имеет высшее техническое образование по специальности «Строительство», имеет диплом «Эксперт — техник по независимой экспертизе автомобилей».

Диплом о высшем образовании по направлению «строительство» ХХХХ27 0000035 от 03 августа 2020 г., выдан Алтайским государственным техническим университетом им. И.И. Ползунова.

Диплом о профессиональной переподготовке на базе высшего образования по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса) ПП-I №ХХХ744 от 31.05.2013;

Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности №00ХХХ-2, 00ХХХ-1 от 16.03.2018 г. в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», «Оценка движимого имущества»

Свидетельство о членстве в Саморегулируемой организации Союз Оценщиков «СОЮЗ».

Диплом о профессиональной переподготовке на базе высшего образования по программе «Эксперт — техник» ХХХХ00261135 от 26.01.2015 на право ведения деятельности в сфере независимой технической экспертизы транспортных средств.

Аттестован Межведомственной аттестационной комиссией МАК, Протокол от 8 апреля 2015 г.. внесен в государственный реестр экспертов-техников.

Сертификат соответствия судебного эксперта №60.RU.4ХХХХ по специальности 13.3. «Исследование следов на транспортных средствах и месте дорожно-транспортного происшествия (транспортно-трасологическая диагностика)», квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки».

На исследование предоставлено:

- копии заключения эксперта №ХХХХХХ от 02 октября 2020 года, подготовленное экспертом ООО «ХХХХ» ХХХной Ю.И. в одном файле PDF.

Список используемой литературы и источников информации:

1.     Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ).

2.     «Федеральный закон о государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», от 31.05.01 № 73-ФЗ. – М., 2002 г.

3.     ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 N 135-ФЗ

4.     Основы судебной экспертизы. Часть 1. Курс общей теории (Методическое пособие для экспертов, следователей и судей).

5.     Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)»

6.     Федеральный стандарт оценки «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО N 10)»

7.     Оценка недвижимости. / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А., «Финансы и статистика», 2002 г.

8.     «Справочник оценщика недвижимости» под редакцией Лейфера Л.А., земельные участки том 2 (Нижний Новгород, 2018 года).

9.     «Справочник оценщика недвижимости» под редакцией Лейфера Л.А., производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов (Нижний Новгород, 2018 года).

10.   Справочник «Ко-Инвест» № 108 (июль 2019 г.).

11.   Периодические издания, данные интернета.

12.   Налоговый кодекс.

Исследование по поставленному вопросу:

«1. Соответствует ли заключение эксперта ООО «ХХХХХХ» № ХХХХХХ, подготовленное по гражданскому делу № ХХХХХХ/2020, требованиям методик, установленных для данного вида экспертиз и исследований и действующему законодательству?»

При рассмотрении и детальном изучении заключения эксперта №ХХХХХХ от 02 октября 2020 года, подготовленное судебным экспертом ООО «ХХХХХХ» ХХхххххной Юлией Ивановной по гражданскому делу № ХХХХХХ/2020 по иску Ххххххой Любови Михайловны, Ххххххвой Анастасии Андреевны и Хххховой Вероники Андреевны к Хххххову Андрею Владимировичу о расторжении брака, взыскании алиментов и разделе нажитого имущества, эксперт выявил несоответствия данного Заключения требованиям ст. 4, 7, 8, 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ (несоответствия в части объективности, всесторонности и полноты проведенного исследования, согласно ст. 5 №73-ФЗ №73 нарушение федерального закона №73-ЗФЗ при осуществлении судебно-экспертной деятельности недопустимо), а так же ч.2. ст. 86 ГПК РФ, так как заключение не содержит достаточно подробного описания проведенного исследования, которое не дает возможности проверить некоторые из выводов эксперта.

При проведении настоящего исследования заключения судебной экспертизы были установлены следующие нарушения и несоответствия:

Методология

На стр.10 Заключения Экспертом указано нормативное, методическое и информационное обеспечение, использованное при проведении настоящей экспертизы. Среди прочего эксперт указывает на применение п.3 «Федеральный закон «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ от 29.07.1998г.;», п.4,5 - Федеральные стандарты оценки №1,2. Однако, экспертом в источники не включен Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», который утвержден приказом Минэкономразвития России от 25/09/2014 N 611. Однако, далее по тексту (стр. заключения 30,31,32,35,14,15,29), неоднократно обращается к нормам стандарта, чем вводит в заблуждение пользователя Заключения.

К тому же на стр.36 Заключения при анализе факторов указывается на применение Экспертом ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», при этом кроме отсутствия информации в источниках о данном ФСО, Эксперт выдает заключение эксперта, а не отчет об оценке. Данное обстоятельство вводит пользователя отчета в заблуждение.

При этом, в ответе на вопрос №3, о стоимости автомобиля Киа Спортеж, экспертом не применяется обязательный федеральный стандарт оценки «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО N 10)», обязательный при оценке машин и оборудования.

В заключении отсутствуют данные относительно времени, даты и точного адреса экспертных осмотров объектов экспертизы, при этом, на стр. 11, 27,28 49 Экспертом указывается, что осмотры проводились. В ст. 25 Ф№73-ФЗ устанавливается, что в заключении эксперта обязательно должно быть отражено время и место производства судебной экспертизы. Так же в заключении отсутствуют данные о условиях осмотра (время суток, освещение и др.), не перечислены технические средства фотофиксации и др.

Таким образом, нарушается положение ст.8 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", т.к. исследование проведено не на строго научной основе, а Заключение эксперта не основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных».

По вопросу №2: «Какова рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: г. Волгоград, Хххххххххххх?»

Исследовательская часть заключения на стр.27 содержит следующий текст:

«В целях оценки анализировалась большая совокупность объектов-аналогов предлагаемых к продаже в г. Волгоград. Далее на основе предварительного анализа была подготовлена выборка наиболее близких объектов, сопоставимых варианту наиболее эффективного использования… В результате подобрано 5 (пять)

объектов сравнения».

Однако, далее по тексту, при применении сравнительного подхода к оценке экспертом не приводиться никакой информация относительно анализа рынка соответствующих аналогов, при этом ссылается на применение ФСО №7 [5]. Согласно главе №5, данного стандарта оценки (ФСО №7):

10. Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

11. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Из исследовательской части Заключения (стр. 27) следует, что несмотря на применения экспертом (указано в исследовательской части) ФСО №7, Эксперт фактически игнорирует 5 главу ФСО №7, не приводит реального анализа рынка недвижимости, не определяет сегмент рынка, не приводит данных относительно предложений и их цен, тем самым нарушает принцип «полноты исследований», а исследовательская часть заключения не дает возможности восстановить ход исследования.

Как следствие, вышеперечисленные причины, не дают возможности анализа и проверки качества приведенных в расчетах аналогов. Так как, именно из аналитики пользователь заключения может установить и проверить наличие соответствующих предложений на рынке, а так же установить самые дорогие и дешевые предложения, установить взаимосвязь стоимости объектов с их параметрами (влияние на стоимость). Таким образом, нарушается положение ст.8 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", т.к. исследование проведено не на строго научной основе, а исследовательская часть не свидетельствует о всестороннем и полном исследовании, что ставит под сомнение выводы Эксперта относительно стоимости.

По результатам анализа исследовательской (расчетной) части заключения (стр.33,37-39) и проведенных Экспертом расчетов, было установлено фактическое несоответствие: в тексте исследовательской части эксперт указывает (стр.27), что «В результате подобрано 5 (пять) объектов сравнения, выставленные на продажу по данным сайта авито, однако, далее при в расчётной таблице «Описание объектов аналогов» Эксперт приводит ссылки на совершенно иной интернет сайт, а именно: hmultilisting. Таким образом, Экспертом исследовались объекты с сайта авито.ру, а в расчетах использовались совершенно другие, с сайта multilisting.su. При этом дальнейшие расчеты в таблице №2.6. производит именно с данными аналогами. Таким образом, проявляется неразрешимое противоречие при котором аналоги подобранны Экспертом из интернет сайта авито, однако в расчетах ошибочно проводит расчеты с совершенно другими аналогами. Таким образом, нарушается положение ст.4,8 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", т.к. отсутствует возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных экспертом выводов, что ставит под сомнение выводы Эксперта относительно стоимости. Заключение эксперта не основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

На стр. 34 Заключения при описании корректировок и их обоснования Экспертом указывается, что для корректировки на «торг», «местоположение», «транспортную доступность» и др. использованы данные из коммерческого сайта statrielt.ru, при этом на стр. 10 Заключения в «источниках» данные об этом сайте отсутствуют, что нарушает принцип указанный в ст.8 ФЗ 73. При этом далее по тексту Эксперт применяет «Справочник оценщика недвижимости — 2018. Квартиры. Под ред. Лейфера Л.А. Нижний Новгород, 2018.», который является достаточно распространённым среди экспертов (оценщиков) источником данных о размерах корректировках, в первую очередь потому, что все данные справочника получены в результате строго научных расчетов (приводятся схемы, данные, источники) на основе реальных предложений на рынке. Не ясным видится выбор эксперта, в его выборочном использовании тех или иных источников данных для применения их в расчетах. К тому же исследовательская часть заключения не содержит выводов относительного сделанного экспертом выбора. Таким образом, Экспертом нарушился принцип объективности, всесторонности и полноты исследований указанный в ст.4 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", что ставит под сомнение выводы Эксперта относительно стоимости.

На стр. 34 Заключения при корректировке «на площадь» Эксперт указывает, что использовался «Справочник оценщика недвижимости — 2018. Квартиры. Под ред. Лейфера Л.А. Нижний Новгород, 2018. стр.196», однако согласно официальному сайту Приволжского центра методического и информационного обеспечения ООО «Информ-оценка» данный справочник потерял свою актуальность на момент проведения экспертизы (дату определения стоимости), являясь актуальным лишь для оценки на ретроспективные даты оценки (например 2017-2018 года). На момент проведения исследования справочник не является актуальным для ситуации на рынке недвижимости в 2020 году. Таким образом, Экспертом нарушился принцип указанный в ст.8 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", т.к. исследование не проводилось на строго научной основе, что ставит под сомнение выводы Эксперта относительно стоимости.

На стр.34 заключения и далее в расчетах в корректировке на «торг» эксперт приводит таблицу 2.4, где указывает на среднее значение в 0,96. Однако в сноске под цифрой 6 на странице, указывает «В данной ситуации используется верхняя граница корректировочных показателей характерная для объектов административного центра в хорошем техническом состоянии.», таким образом описывает корректировку в 0,98. При этом в расчетах на стр. 37 в строке корректировке на торг использует вовсе третью корректировку в размере 0,97, которая не совпадает ни с одной из описанных на стр.34 корректировок, что свидетельствует о грубейшей ошибке в расчетах стоимости. Таким образом, Экспертом нарушился принцип указанный в ст.8 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", т.к. расчеты проведены с грубыми ошибками, а описательная и расчетная часть, содержат разные значения, что ставит под сомнение выводы Эксперта относительно стоимости.

Вывод по вопросу: В связи с изложенным выше, выводы, сделанные Экспертом о величине рыночной стоимости объекта исследования искажены, а процесс исследования не соответствует требованиям методик установленных для данного вида экспертиз. Выводы по вопросу не могут быть признаны достоверными и обоснованными.

По вопросу №3 «Какова рыночная стоимость автомобиля марки KIA QLE (SPORTAGE), 2018 года выпуска, цвет серый, VIN ХХХХХХХХХХХХХ?»

В исследовательской части заключения «Методика расчеты» экспертом приводятся мотивы применения и отказа от применения трех основных подходов к оценке, где отказывается от применения затратного и доходного подхода, указывает что наиболее рыночным подходом является сравнительный подход.

При этом на стр.41 Заключения эксперт указывает, что «Так как сведения о стоимости нового аналогичного АТС на дату экспертизы отсутствуют, Эксперт

вынужден отказаться от использования затратного подхода к определению рыночной стоимости оцениваемого ТС».

Однако, рецензент не согласен с данным доводом. Действительно, применение затратного подхода к оценке часто невозможно при оценке автомобилей с возрастом 5 и более лет, однако на практике для автомобилей до 5 лет, тем более для АТС возрастом 2 года, применение затратного подхода возможно и рекомендовано. К тому же согласно методическим рекомендациям «Исследование автомототранспортных средств в целях определения стоимости восстановительного ремонта и оценки» 2018 г. в целях оценки транспортных средств возможно применение затратного подхода к оценке. Определение рыночной стоимости в рамках затратного подхода определялась как восстановительная стоимость с учетом совокупного износа (физического /эксплуатационного/, функционального, экономического). Для определения восстановительной (стоимость замещения) стоимости требуются данные о стоимости аналогичного «нового» объекта. Согласно данным официального сайта производителя автомобилей «Киа», модель «Sportage» находиться в продаже, и может быть приобретена в различной комплектации (рис.1.).

Таким образом, вывод эксперта «сведения о стоимости нового аналогичного АТС на дату экспертизы отсутствуют» является несостоятельным. У эксперта имелась возможность рассчитать стоимость замещения объекта экспертизы, и как следствие имелась возможность для применения затратного подхода к оценке. Отказ Эксперта от применения затратного подхода свидетельствует о нарушении принципов указанных в ст.4 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", а именно нарушаются принципы объективности, всесторонности и полноты исследования, что ставит под сомнение выводы Эксперта относительно стоимости.

При применении сравнительного подхода к оценке автомобиля, экспертом указывается, что при расчетах им применялась корректировка на торг(коммерческая поправка на торг). В исследовательской части заключения Эксперт указывает: «Кком – коммерческая поправка на уторгование. Ввиду невозможности получения достоверной информации о ценах продаж подержанных транспортных средств, в сравнительном подходе использовались цены предложений. Цена продажи отличается от цены предложения на 5 – 10 %.». Тем самым эксперт указывает допустимый диапазон корректировки с 5-10%, однако ниже приводит изображение, без ссылки на источник, и далее указывает на то, что корректировка на торг принята в размере -4,8%, при этом Эксперт никак не поясняет свой выбор размера корректировки, в то время как заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, однако исследовательская часть заключение не соответствует данному принципу. К тому же при расчетах эксперт использует такую корректировку, которая не находится в допустимом диапазоне 5-10%, указанным им выше на стр.42 Заключения. Таким образом, Экспертом нарушился принцип указанный в ст.8 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", т.к. исследование не проводилось на строго научной основе, что ставит под сомнение выводы Эксперта относительно стоимости.

В таблице 3.1. Экспертом в «Описании объекта оценки» не приводится данных относительно объёма и типа двигателя, типа коробки передач, типа привода, данных дополнительным опций, что дает основания полагать, что объект экспертизы не был достаточно изучен. А согласно общепринятым нормам, эти объекты напрямую влияют на стоимость автомобиля.

К тому же, требованиями федерального стандарта оценки «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО N 10)» требуется проведение анализа рынка должны исследоваться сегменты как первичного, так и вторичного рынка, если для объекта оценки эти виды рынка существуют. Такого исследования эксперт не приводит.

На стр. 45 Заключения в таблице «Расчёт рыночной стоимости АТС» в источнике указан сайт avito.ru, и не содержится полной URL ссылки на объявление, что не дает возможности проверить данную информацию, тем самым нарушает принцип «полноты исследований», а исследовательская часть заключения не дает возможности восстановить ход исследования. Таким образом, Экспертом нарушился принцип указанный в ст.8 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", т.к. исследование не проводилось на строго научной основе, что ставит под сомнение выводы Эксперта относительно стоимости.

Вывод по вопросу: В связи с изложенным выше, выводы, сделанные Экспертом о величине рыночной стоимости объекта исследования искажены, а процесс исследования не соответствует требованиям методик установленных для данного вида экспертиз. Выводы по вопросу не могут быть признаны достоверными и обоснованными.

По вопросу № 4-21:

При ответе на поставленные вопросы, эксперт в исследовательской части заключения не описывает методологию проведения исследования. Описание объектов не содержится информации, необходимой для идентификации объектов экспертизы, таких как: корректный вес коровы, быка, бычков и др, полученный при их взвешивании. Не ясно на основе каких данных Эксперт принял вес объектов, однако в расчетной части, именно этот вес умножается на стоимость 1 кг.

В исследовательской части не сделана аналитика рынка, к которому принадлежат объекты экспертизы. Среди городов местонахождения объектов аналогов указаны города, расположенные на значительном удалении от г. Волгоград, например г. Москва и др (стр. 49-51 Заключения). При этом экспертом не указывается ситуация на рынке, к тому же не все предложения оказалось возможным проверить по ссылка URL.

Таким образом, Экспертом нарушился принцип указанный в ст.8 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", т.к. исследование не проводилось на строго научной основе, что ставит под сомнение выводы Эксперта относительно стоимости.

При определении износа объектов в таблице №4.1. на стр. 49 Заключения экспертном принят метод «Экспертный анализ физического износа». При этом, существует множество более точных методов определения износ, позволяющих более верно его определить. Например метод «Расчет износа методом срока жизни». При этом, Эксперт не указывает по какой причине им был выбран именно «Экспертный анализ физического износа», таким образом, нарушается положение ст.8 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", т.к. исследование проведено не на строго научной основе, а Заключение эксперта не основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных».

Вывод по вопросу: В связи с изложенным выше, выводы, сделанные Экспертом о величине рыночной стоимости объектов исследования искажены, процесс исследования не соответствует требованиям методик установленных для данного вида экспертиз. Выводы по вопросам не могут быть признаны достоверными и обоснованными.

Вывод

В результате проведенного анализа можно сделать вывод о несоответствии Заключения эксперта ООО «ХХХХХХ» № ХХХХХХ, подготовленному по гражданскому делу № ХХХХХХ/2020, требованиям методик, установленных для данного вида экспертиз и исследований и действующему законодательству.

Выводы, сделанные Экспертом о величине рыночной стоимости объектов экспертизы при ответе на вопросы №2,3,4-21 искажены, а процесс исследования не соответствует требованиям методик. Выводы эксперта на вопросы №2,3,4-21 не могут быть признаны достоверными и обоснованными.

Заключение специалиста

№5345-Б/21

от 11 июня 2021 года

Основание для проведения исследования (рецензирования): договор №5345-Б/21 об оказании  услуг экспертного исследования, заключенный между ООО «АБО» и ХХХХХым Вадимом Викторовичем.

                                                                                              Начало экспертизы: 16:00 02.06.2021 г.

Окончание экспертизы: 17:00 11.06.2021 г.

В соответствии со ст. 41 Федерального Закона РФ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» руководителем ООО «АБО»  проведение экспертизы поручено эксперту:

Омелянчуку Виктору Борисовичу

Образование: Высшее.

Имеет стаж судебной экспертной работы – с 2013 г.

Эксперт имеет диплом «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», имеет высшее техническое образование по специальности «Строительство», имеет диплом «Эксперт — техник по независимой экспертизе автомобилей».

Диплом о высшем образовании по направлению «строительство» 102227 0000035 от 03 августа 2020 г., выдан Алтайским государственным техническим университетом им. И.И. Ползунова.

Диплом о профессиональной переподготовке на базе высшего образования по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса) ПП-I №466744 от 31.05.2013;

Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности №006134-2, 006135-1 от 16.03.2018 г. в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», «Оценка движимого имущества»

Свидетельство о членстве в Саморегулируемой организации Союз Оценщиков «СОЮЗ».

Диплом о профессиональной переподготовке на базе высшего образования по программе «Эксперт — техник» 222400261135 от 26.01.2015 на право ведения деятельности в сфере независимой технической экспертизы транспортных средств.

Аттестован Межведомственной аттестационной комиссией МАК, Протокол от 8 апреля 2015 г.. внесен в государственный реестр экспертов-техников.

Сертификат соответствия судебного эксперта №60.RU.49387 по специальности 13.3. «Исследование следов на транспортных средствах и месте дорожно-транспортного происшествия (транспортно-трасологическая диагностика)», квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки».

На исследование предоставлено:

- копия Заключения эксперта от 18.05.2021 г. по гражданскому делу №2-ХХХХХ/2021 по иску ХХХХХХХХ к Комитету жилищно-коммунального хозяйства ХХХХХХХХ о возложении обязанности изъять жилое помещение, определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение, подготовленное экспертом Ю.В. ХХХХХой, в виде файлов ксерокопий на бумаге формата А4, а также в виде цифровых файлов формата JPG.

Список используемой литературы и источников информации:

1.                   Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ).

2.                   «Федеральный закон о государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»,  от 31.05.01 № 73-ФЗ. – М., 2002 г.

3.                   ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 N 135-ФЗ

4.                   Основы судебной экспертизы. Часть 1. Курс общей теории (Методическое пособие для экспертов, следователей и судей).

5.                   Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)»

6.                   Оценка недвижимости. / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А., «Финансы и статистика», 2002 г.

7.                   «Справочник оценщика недвижимости» под редакцией Лейфера Л.А., земельные участки том 2 (Нижний Новгород, 2018 года).

8.                   «Справочник оценщика недвижимости» под редакцией Лейфера Л.А., производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов (Нижний Новгород, 2018 года).

9.                   Справочник «Ко-Инвест» № 108 (июль 2019 г.).

10.                Периодические издания, данные интернета.

11.                Налоговый кодекс.

Исследование по поставленному вопросу:

«1. Соответствует ли Заключение эксперта от 18.05.2021 г. по гражданскому делу №2-ХХХХХ/2021 по иску ХХХХХХХ к Комитету жилищно-коммунального хозяйства ХХХХХХХХХХХ, в возложении обязанностей, требованиям методик, установленных для данного вида экспертиз и исследований и действующему законодательству?

При рассмотрении и детальном изучении заключения эксперта от 18.05.2021 г. по гражданскому делу №2-ХХХХХ/2021 по иску ХХХХХХ к Комитету жилищно-коммунального хозяйства ХХХХХХХХХХХХ в возложении обязанностей, о соответствии требованиям методик, установленных для данного вида экспертиз и исследований и действующему законодательству, эксперт выявил несоответствия данного Заключения требованиям ст. 4, 7, 8, 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ (несоответствия в части объективности, всесторонности и полноты проведенного исследования, согласно ст. 5 №73-ФЗ №73 нарушение федерального закона №73-ЗФЗ при осуществлении судебно-экспертной деятельности недопустимо), а так же ч.2. ст. 86 ГПК РФ, так как заключение не содержит достаточно подробного описания проведенного исследования, которое не дает возможности проверить некоторые из выводов эксперта.

Определение суда на разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1.        Какова рыночная стоимость квартир №3,4,9 в многоквартирном доме по ул. Маяковского, 10 в г. Барнауле, с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок на дату проведения экспертного исследования?

2.        Нуждался ли многоквартирный дом по ул. Маяковского, 10 в г. Барнауле в капительном ремонте по состоянию на июль 2020 года если да то в каких видах работ? Привело ли не проведение капительного ремонта к снижению надежности здания и признанию дома аварийным? При недостаточности данных о фактическом состоянии дома на различные даты исходить из нормативных сроков эксплуатации инженерного оборудования, конструктивных элементов и т.д., а так же поступивших от ответчика документов о проведении капитального ремонта. Какова стоимость работ по капительному ремонту указанного дома необходимых по состоянию на июль 2001 г, в ценах на дату исследования, а так же стоимость работ приходящаяся на квартиры №3,4,9 в данном доме?

3.          Какова средняя стоимость риэлтерских услуг по поиску, приобретению жилью в г. Барнауле, оформлению на него прав, услуг грузчиков и транспорта  по перевозу имущества на дату проведения исследования? 

4.        С учетом технического состояния дома, квартир №3,4,9 в указанном доме определить, имеется ли реальная опасность для жизни и здоровья граждан в связи с проживанием, пользованием жилым помещением в данном доме, требующая незамедлительного отселения граждан? 

Заключение подготовлено судебным экспертом ХХХХХой Ю.В и как следует из заключения, эксперт Юлия Вячеславовна ХХХХХа имеет высшее техническое образование, квалификацию Архитектор-дизайнер», аттестацию на право самостоятельного производства судебных экспертиз  по специальности 16.1. «Исследования строительных объектов и территории, функционально связанной с ними,  в том числе с целью определения их стоимости», указывается на дополнительное образование по специальности, а так же указывается, что начало экспертной деятельности 2020 год.

При назначении эксперта для проведения судебной экспертизы - одним из главных критериев выбора является его опыт и наличие образования. Согласно анализу данных представленных в заключении, стаж эксперта в 1 год (или менее 1 года), что не может считается достаточным. Данная экспертиза, является экспертизой средней сложности[1], поэтому столь незначительный опыт работы эксперта позволяет  предположить, что компетенции, знаний и опыта эксперта ХХХХХой Ю.В. для проведения экспертизы было недостаточно для экспертиз данной категории сложности. К тому же, опыт эксперта 1 год не отвечает стандартам применяемым к экспертам строителям согласно приказу Министерства труда и социальной защиты РФ от 30 мая 2016 года утвержден профессиональный стандарт "Специалист в области оценки качества и экспертизы для градостроительной деятельности", где устанавливается минимальные требования к опыту практической работы для экспертов строителей не менее 5 лет.

К тому же вопросы №1,3 относятся к «судебным оценочным экспертизам» и для ответа на эти вопросы необходимы познания эксперта-оценщика, которыми эксперт ХХХХХа Ю.В. не обладает, так как является экспертом-строителем (стр.1 заключения). Таким образом эксперт не имел квалификации, образования и право для ответа на поставленные вопросы №1,3. К тому же, в соответствии с позицией Верховного суда РФ заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018 г.: соответствующая правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.08.2018 г. по делу № 305-ЭС18-3860). Учитывая, что при ответе на часть вопросов (№1,3), эксперт определят рыночную стоимость недвижимости (квартиры), а также прочих объектов и услуг, эксперт должен соблюдать требования действующих федеральных стандартов оценки, а не только требования Федерального закона от

29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Эксперт не имеет диплома оценщика, не состоит в СРО, не подтверждает свою квалификацию сдачей обязательных квалификационных экзаменов, что ставит под сомнение качество его выводов.  Таким образом, нарушается ст.13 Ф№73-ФЗ, т.к. должность эксперта в государственных судебно-экспертных учреждениях может занимать гражданин Российской Федерации, имеющий высшее образование и получивший дополнительное профессиональное образование по конкретной экспертной специальности в порядке, установленном нормативными правовыми актами соответствующего уполномоченного федерального государственного органа. Гипотеза об отсутствии необходимого образования и некомпетентности эксперта, подтверждается настоящим исследованием (см. далее).

При проведении настоящего исследования заключения судебной экспертизы были установлены следующие нарушения и несоответствия:

Экспертиза не полная, в нарушение ст. 25 ФЗ №73, в заключении отсутствуют данные относительно времени и точного адреса экспертного осмотра объекта экспертизы, отсутствует информация относительно лиц, учувствовавших при осмотре, обстоятельства дела не изложены в достаточном для понимания объеме. Все это нарушает ст. 25 Ф№73-ФЗ,  которой устанавливается, что в заключении эксперта обязательно должно быть отражено время и место производства судебной экспертизы, сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы.

Экспертом не исследовались и не включены Федеральные стандарты оценки «ФСО № 1,2,7)», обязательный при оценке объектов недвижимости.

Так же в заключении отсутствуют данные о условиях осмотра (время суток, освещение и др.).

Таким образом, нарушается положение ст.8,25 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", т.к. исследование проведено не на строго научной основе, а Заключение эксперта не основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных».

1.        По вопросу:  Какова рыночная стоимость квартир №3,4,9 в многоквартирном доме по ул. Маяковского, 10 в г. Барнауле, с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок на дату проведения экспертного исследования?

При ответе на поставленный вопрос эксперт указывает, что в рамках использования методических рекомендаций, экспертом применялся Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, что четко указывается на стр. 4 Заключения.

На стр.3 Заключения Эксперт указывает в качестве объекта исследования «объектами исследования является жилой дом ***», что является нарушением ст.10 ФЗ №73 «Объекты исследований», так как объектами исследования по данным вопросам должны являться квартиры №3,4,9. Таким образом, данная экспертиза проведена по иному, чем того требовалось, объекту(объектам) экспертизы и не может считаться полной.

На стр.4 при описании и анализе объекта исследования эксперт основывается только на данных полученных из технического паспорта и не использует данные, полученные при осмотре объектов (как квартир так и дома), не оценивает техническое состояние и износ внутренней отделки, в нарушение общепринятых методик оценки (согласно которым на стоимость объекта влияет как состояние/физический износ несущих частей и конструкций, так и состояние/износ элементов внутренней отделки). 

На стр.6 в дальнейшем приводится рынок анализ наилучшего использования, а на стр. 9 сравнительный подход к оценке выбирается экспертом как основной подход в определении рыночной стоимости объекта, а в рамках подхода эксперт фактически указывает на применения метода сравнения продаж (определение рыночной стоимости по подходу сравнительного анализа продаж) (стр.10), указывает на применение оценочной практики при описании корректировок.  

Однако, эксперт не является оценщиком, что привело к ошибкам и отсутствию строгой научной основы в исследовании.

В нарушение методов применения сравнительного подхода, экспертом не приводится анализ рынка, что является грубым нарушением. Экспертом не приведена выборка предложений, нет данных о наиболее дешевых и наиболее дорогих предложениях, что во-первых является нарушением ФЗ-135 «Об оценке», а во-вторых, без анализа рынка и исследования массива предложений, Эксперт не мог корректно определить стоимость объекта. Согласно ФСО №7 при использовании в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно приводиться обоснование, однако экспертом это игнорируется. В заключении указывается только на 3 объекта аналога в рамках определения стоимости квартиры №3, а так же 3 объекта аналога по квартирам №4,9, в то время как на дату проведения исследования, имелась возможность для применения 5 и более аналогов, что привело бы к более корректным, рыночным и объективным выводам. 

При исследовании рыночной стоимости квартиры №3 эксперт приводит три аналога. Однако при проверке данной информации установлены фактические несоответствия, а именно:

ОА №1 по адресу Алтайский край Барнаул Свердлова 84:

Стоимость указанная на сайте 2 850 000 руб. В то время как согласно информации судебного эксперта стоимость квартиры указанная продавцом 2 750 000 руб. При этом продавцом является не физическое лицо, а Агентство недвижимости «Этажи», что в некотором смысле может вводить в заблуждение, т.к. среди агентств распространена практика размещения объявлений с целью рекламы, а не для продажи конкретного объекта.

ОА №2 по адресу Алтайский край Барнаул Свердлова 84:

Стоимость указанная на сайте 1 850 000 руб. В то время как согласно информации судебного эксперта стоимость квартиры указанная продавцом 2 550 000 руб. При этом продавцом вновь является не физическое лицо, а Агентство недвижимости «Стиль Жизни».

ОА №3 по адресу Алтайский край Барнаул Профинтерна 12

Стоимость указанная на сайте 2 800 000 руб. В то время как согласно информации судебного эксперта стоимость квартиры указанная продавцом 2 700 000 руб. Таким образом, стоимость в объявлениях не соответствует информации, приведенной в расчетах судебного эксперта, при этом несоответствие стоимости объектов по объекту аналогу №2 составляет  2 550 000 - 1 850 000 = 700 000 руб., что в целом вызывает сомнения в качестве объекта аналога и его соответствия для расчетов стоимости.

При исследовании рыночной стоимости квартиры №4,9 эксперт приводит три аналога. Однако при проверке данной информации для объекта аналога №2,3 установлены несоответствия, а именно:

ОА №1 по адресу Алтайский край Барнаул Свердлова 84:

Несоответствия отсутствуют.

ОА №2 по адресу Алтайский край Барнаул Свердлова 80:

Стоимость указанная на сайте 3 150 000 руб. В то время как согласно информации судебного эксперта стоимость квартиры указанная продавцом 2 880 000 руб. При этом продавцом является не физическое лицо, а Агентство недвижимости «Мегаполи-сервис». При этом часть информации из объявления, где описывается состояние квартиры как «гадкий утенок» в заключении судебного эксперта не представлено.

ОА №3 по адресу Алтайский край Барнаул Профинтерна 45:

Стоимость указанная на сайте 3 550 000 руб. В то время как согласно информации судебного эксперта стоимость квартиры указанная продавцом 3 200 000 руб. При этом продавцом является не физическое лицо, а Агентство недвижимости «Статусъ»». Таким образом, имеются значительные несоответствия в информации указанной в архиве объявлений авито.ру и информацией, приведённой экспертом в заключении. Данное значительное расхождение ( по 5-ти объектам аналогам из 6-ти) ни как не объясняется. Информации о проверке предоставленной на сайте информации посредством телефонных переговоров или иным способом, судебный эксперт не предоставляет.

 К тому же, исследуя местоположения всех объектов аналогов можно заключить, что предложения не сопоставимы по местоположению, и расположены в  совершенно разных районах г. Барнаула. Объект экспертизы: расположен в микрорайоне «Восточный» г . Барнаула на ул. Маяковского 10. Аналоги расположены по адресам: ул. Свердлова 84,80 и ул. Профинтерна 12,45. Все эти объекты аналоги имеют непосредственную близость к красной линии – проспекту Ленина, в то время как объект экспертизы расположен вблизи промышленной зоны на значительном удалении от красных линей.

В том же время (момент проведения исследования согласно анализу объявлений  на рынке вторичной жилой недвижимости, на дату оценки, имелись предложения схожие по местонахождению с объектом экспертизы. Однако, экспертом эти предложения игнорируются, не рассматриваются, что нарушает  п.22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Вывод эксперта о том, что «аналоги в той или иной степени сопоставимы с оцениваемым объектом» является не состоятельным, так как при таком подходе к оценке, можно использовать совершенно любые аналоги, по желанию, что нарушает строгий научный подход и объективность в экспертной деятельности. Отсутствие анализа рынка это подтверждает.

В то время как п.10 ФСО №1 указывает на то, что объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки. Очевидно, что местоположение один из важнейших факторов стоимости, на ровне с площадью, ценой и др.

На стр.12-13 экспертом перечислены корректировки, которые применялись в расчетах. При этом в расчетах не применяется корректировка на состояние и уровень внутренней отделки, не применяется корректировка на материал стен дома, отсутствует корректировка на красную линию, качество подъезда и др.

Эксперт приводит корректировку на торг (стр.12), однако отсутствует источник на данную информацию. Согласно информации из справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. 2018 года, стандартные скидки на торг для квартир составляют 4%, при этом для расчетов судебный эксперт использует большее значение в размере 5%.

Корректировка на местоположение (стр. 12-13) Экспертом описывается, но не применяется в расчетах (таблица №3).

Отдельно необходимо выделить корректировку на техническое состояние под номером 8 на стр. 12.  При анализе объектов аналогов и года постройки объектов Экспертом не приводятся  ссылки на источники информации, что не позволяет проверить эти данные. К тому же приведенный физический износ объектов аналогов в размере 55% не обоснован, т.к. отсутствуют расчеты. Указывается на применение корректировки в 15% со ссылкой на применение в соответствии с корректировками описанными в справочнике оценщика Лейфера, однако не указывается год справочника. В свою очередь это не дает возможности проверки информации, во вторых в описании далее Эксперт уже указывает на корректировку в размере 22%, что является ошибкой. Данные значения никак не объясняются, вводят пользователя заключения в заблуждение и лишают возможности пользователя заключения проверить расчеты и выводы.

К тому же в теории оценки указывается на необходимость применения наибольшего количества аналогов, при этом в расчете используется только 3 аналога, в том время как в теории оценки описывается рекомендуемое число аналогов 5. Анализ рынка показывается, что аналоги на момент проведения исследования имелись в достаточном количестве для применения в рамках сравнительного подхода.

Анализируя местоположение аналогов можно заключить, что экспертом ошибочно не применяется корректировка на местоположение и на красные линии.

Жилой дом по адресу Барнаул Маяковского 10 находится на значительном удалении от любых центральных улиц и красных линий. А все аналоги 2,3 расположены примерно в 100-150 метрах от проспекта Ленина, что требует введения корректировки на «красную линию», чего требует справочник оценщика Лейфера, который приводит сам эксперт. В расчетах в таблице №4 для квартир №4 и №9 эксперт неверно указывает район расположения объекта налога №2 – указывается что район расположения Октябрьский, в то время как аналог расположен в Железнодорожном районе. При этом, в принципе, не учитывается корректировка на район расположения – ОА1,2 расположен в железнодорожном районе, ОА3 расположен в октябрьском районе г. Барнаула.  Данное обстоятельство порождает противоречие в части применения корректировок и расчетов, а так же свидетельствует о выборочности применения корректировок, что недопустимо. 

Таким образом, можно заключить, что стоимость квартир №3,4,9, полученная в ходе проведенного исследования, с учетом некорректных аналогов, выборочного применения корректировок, неверных данных, не является объективной, и получена с нарушением методики оценки (ФЗ №73, ФЗ №135). Эксперт нарушает требования ст. 11 135-ФЗ – «Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение».

Расчет стоимости доли в праве на земельный участок

На стр. 9 Заключения экспертом приводится следующая фраза: «расчет рыночной стоимости общего имущества, включая земельный участок с кадастровым номером 22:63:020426:36, не рассчитывалось, т.к. общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения …».

С данным выводом нельзя согласиться по следующим основаниям:

В стоимость квартиры в многоквартирном доме, всегда входит стоимость доли земельного участка относимого к этой квартире, как части общей нормативной площади земельного участка отведенного под жилой многоквартирный дом. Поэтому при определении рыночной стоимости квартиры, обычно, земельный участок отдельно не рассчитывается.

Однако, нормативный размер земельного участка под многоэтажными жилыми домами рассчитывается на основании СП 30-101-98 Свод правил по проектированию и строительству «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» дата введения 01.09.1998 г. На основании данных правил, нормативная площадь земельного участка рассчитывается умножением удельного показателя доли земельного участка, приходящейся на 1 кв.м. общей площади жилых помещений для зданий разной этажности (Приложение А, СП 30-101-98) на общую площадь всего здания.

Фактически может быть ситуация, когда нормативная площадь участка меньше фактической, следовательно, собственники квартир в многоэтажном жилом доме, могут претендовать на компенсацию в размере рыночной стоимости доли излишнего земельного участка, приходящегося на их квартиры.

Логика обоснования этого вывода следующая – нормативный размер земельного участка под многоквартирный жилой дом это минимальная величина земельного участка необходимая для обслуживания дома, удобства проживания, санитарии, пожарной безопасности и т.п. Излишки земли, относящиеся к жилому дому, могут принести дополнительную полезность (выгоды) жильцам, например, от продажи излишнего земельного участка под строительство другого жилого дома (если позволяют размеры излишнего земельного участка) и т.п., поэтому разумно предположить, что эта дополнительная полезность должна увеличивать стоимость квартир на величину выгод от использования излишков земельного участка. Самый простой способ получения выгоды – продажа излишек, а значит, общая величина выгоды будет равняться рыночной стоимости излишнего земельного участка в целом на весь многоквартирный дом или доле этой стоимости приходящейся на конкретную квартиру.

Для того чтобы определить имеется ли излишний земельный участок, относящийся к жилому дому, необходимо определение размера нормативной площади земельного участка и из нее вычесть фактически занимаемую площадь участка. Если нормативная площадь превышает или равна фактической, то излишек нет, и соответственно жильцы не могут их продать. Если фактическая площадь превышает нормативную, то можно произвести расчет рыночной стоимости доли излишнего земельного участка, относящийся к исследуемому объекту и рассчитать стоимость компенсации.

Однако, экспертом ни как это не исследуется.

2.        Нуждался ли многоквартирный дом по ХХХХ в капительном ремонте по состоянию на июль 2020 года если да то в каких видах работ? Привело ли не проведение капительного ремонта к снижению надежности здания и признанию дома аварийным? При недостаточности данных о фактическом состоянии дома на различные даты исходить из нормативных сроков эксплуатации инженерного оборудования, конструктивных элементов и т.д., а так же поступивших от ответчика документов о проведении капитального ремонта. Какова стоимость работ по капительному ремонту указанного дома необходимых по состоянию на июль 2001 г, в ценах на дату исследования, а так же стоимость работ приходящаяся на квартиры №3,4,9 в данном доме?

      При ответе на поставленный вопрос, эксперт на стр.26 указывает «стоимость капремонта здания с физическим износом 39% составляет 35%». 

При этом, в расчетах на стр.25-26, указывая индекс И4 в размере 11,35. При этом, на стр. 23 указывается на определение восстановительной стоимости на 1 кв.2021 г., при этом индекс И4 эксперт берет не для 1 кв. 2021 года. На момент проведения исследования индексы были иными, согласно приложению №1 письма Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 26.02.2021 г. № 7484-ИФ/09, согласно которому, на 1 квартал 2021 года. стр. 7  Сибирский федеральный округ – Многоквартирные жилые дома – Кирпичные – Алтайский край – территориальная ценовая единица -  11,31 (без НДС). С учетом НДС 11,31+20%=13,57. Индекс применен не верно, экспертом доложен был быть применен индекс в размере 13,57. 

Таким образом, при расчете размера восстановительной стоимости аналогичного домовладения экспертом были допущены фактические ошибки. По этой причине, вывод эксперта о размере компенсации за непроведенный капитальный ремонт не соответствует действительности, так как получен в результате ошибочных расчётов. 

Такая ошибка привела к искажению размера восстановительной стоимости многоквартирного дома, что в свою очередь привело к неверному значению размера компенсации.

Таким образом, экспертом было полученное ошибочное значение размера компенсации при ответе на поставленный вопрос.

К тому же, Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Согласно позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Верховный Суд Российской Федерации, по смыслу изложенной в указанных обзорах позиции, исходит из того, что компенсация за не произведенный капитальный ремонт взыскивается в порядке возмещения убытков, вызванных изъятием жилого помещения, но не являются частью рыночной стоимости этого помещения, которая возмещается самостоятельно.

В силу ст. 15 ГК РФ, а также вышеизложенной правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации возмещение истцам сумм компенсации за не проведенный капитальный ремонт является по своему характеру их убытками, и, соответственно, его размер должен определяться на момент принятия такого решения, а не на момент принятия дома в муниципальную собственность либо на момент первой приватизации жилого помещения в многоквартирном доме.

То есть, при изъятии жилого помещения посредством выплаты выкупной цены истцы должны получить полный эквивалент взамен своего имущества, включая суммы не проведенного капитального ремонта, определяемого на момент проведения исследования, что отвечает принципу соблюдения баланса интересов участников правоотношений.

Таким образом, при определении размера возмещения за изымаемое у истцов жилое помещение должна быть определена рыночная стоимость и стоимости не проведённого капитального ремонта на дату исследования, а не на дату первой приватизации.

Определение доли в праве собственности жилого помещения 3,4,9 в многоквартирном доме.

На стр. 27 в таблице расчета размера компенсации за не произведенный капитальный ремонт жилых помещений на 1993 год, произведен расчет для жилого помещения №3, расчеты для помещения 4,9 отсутствуют, что свидетельствует о том, что расчеты проведены не для всех объектов исследования. В расчетах приведены значения для помещения №3 в трех вариациях, однако на стр.28 Заключения выводы делаются уже для каждого помещения отдельно, что нарушает ФЗ №73, так как такой расчет вводит пользователя Заключения в заблуждение.

Вывод

Предоставленное заключение эксперта от 18.05.2021 г. по гражданскому делу №2-ХХХХХ/2021 по иску ХХХХХХХХ к Комитету жилищно-коммунального хозяйства ХХХХХХХХ в возложении обязанностей не соответствует требованиям методик, установленных для данного вида экспертиз и исследований, а также действующему законодательству, а именно:

- несоответствие ст. 4, 7, 8, 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ (несоответствия в части объективности, всесторонности и полноты проведенного исследования), а согласно ст. 5 №73-ФЗ №73 нарушение федерального закона №73-ЗФЗ при осуществлении судебно-экспертной деятельности недопустимо.

-  несоответствие ч.2. ст. 86 ГПК РФ, ввиду того, что заключение не содержит достаточно подробного описания проведенного исследования, которое не дает возможности проверить некоторые из выводов эксперта.

- несоответствие ФЗ № 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. У эксперта отсутствует образование в области оценки, а так же в нарушение методов применения сравнительного подхода, экспертом не приводится анализ рынка, не приводиться выборка предложений, нет данных о наиболее дешевых и наиболее дорогих предложениях и др., что является нарушением общепринятых методик оценки, ФЗ №135 и федеральных стандартов оценки. К тому же небыли применены все необходимые корректировки. Так же экспертом были проигнорированы и не применены федеральные стандарты оценки.

При ответе на поставленные вопросы №1,3 необходимы знания эксперта-оценщика, которыми эксперт ХХХХХа не обладает, так как является экспертом строителем. Помимо этого, в заключении имеются значительные несоответствия фактическим данным.